Reformar una vivienda o local en Madrid requiere algo más que ideas y presupuesto: también debes cumplir con la normativa vigente. No gestionar correctamente los permisos puede derivar en sanciones, paralización de obras o problemas legales al vender tu propiedad.
En esta guía actualizada a 2025, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre licencias, cuándo se requieren, cuánto cuestan y cómo tramitarlas.
¿Siempre hace falta licencia para hacer una reforma?
No siempre. En Madrid, las obras se clasifican principalmente en:
Reformas sin licencia (solo requieren una actuación comunicada)
Reformas con licencia (mayores o con impacto estructural)
La clave está en el tipo de reforma que vas a realizar. Aquí te lo explicamos.
Reformas sin licencia: solo comunicación previa
Este trámite se llama “Actuación Comunicada” y es válido para obras sencillas como:
Sustitución de azulejos o suelos
Pintura de paredes y techos
Renovación de cocina o baño sin mover instalaciones
Cambio de puertas interiores o armarios
Pequeñas reparaciones sin alterar estructura ni distribución
📍 Aunque no se necesita licencia, sí debes comunicar la actuación al Ayuntamiento de Madrid a través de su sede electrónica.
🔗 Consulta oficial del trámite:
👉 Actuación Comunicada – Ayuntamiento de Madrid
Reformas que sí requieren licencia en Madrid
Licencia de obra menor
Requiere este permiso toda reforma que:
Afecte a la distribución (tabiques nuevos o demolición)
Implique cambios en las instalaciones generales (agua, luz, gas)
Modifique elementos exteriores como ventanas o persianas
👉 Se tramita con declaración responsable y, en algunos casos, un proyecto técnico básico.
Licencia de obra mayor
Necesaria cuando se realizan obras de mayor envergadura, como:
Cambios en elementos estructurales (muros de carga, vigas)
Ampliación de superficie o número de estancias
Cambios de uso (por ejemplo, transformar un local en vivienda)
Reformas en edificios protegidos
👉 Este tipo de licencias requieren proyecto técnico visado y una autorización formal del Ayuntamiento.
¿Cuánto cuesta pedir una licencia de obra en Madrid?
| Tipo de permiso | Coste aproximado |
|---|---|
| Actuación comunicada | Gratuita o tasas mínimas |
| Licencia de obra menor | Desde 150 € hasta 500 € |
| Licencia de obra mayor | Desde 500 € + tasas urbanísticas |
Además, debes tener en cuenta el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que suele ser del 4% del presupuesto de ejecución material.
¿Cómo se tramitan estos permisos en 2025?
El proceso para obtener un permiso de obra en Madrid suele seguir estos pasos:
Consulta técnica previa (opcional pero recomendable)
Preparación del proyecto técnico (si aplica)
Rellenar el formulario online
Pago de tasas
Recepción de autorización o código de actuación comunicada
Inicio de la obra
🔗 Puedes ver todos los trámites disponibles aquí:
👉 https://sede.madrid.es
Reformas en comunidades de vecinos: ¿hay que pedir permiso?
Sí. Si tu reforma afecta a zonas comunes del edificio, necesitas la aprobación de la comunidad de propietarios.
Estas son algunas situaciones típicas:
Modificación de ventanas o balcones
Instalaciones que cruzan zonas comunes (tuberías, cableado)
Obras que afectan a la estructura del edificio
✅ El tipo de aprobación depende del tipo de reforma. Algunas requieren mayoría simple y otras unanimidad.
¿Qué pasa si hago una reforma sin permiso?
No gestionar correctamente los permisos puede suponer:
Multas desde 600 € hasta más de 6.000 €
Paralización de la obra
Orden de demolición o restitución
Problemas para vender, alquilar o asegurar la vivienda
¿Vas a reformar tu casa o local en Madrid?
En reformasenmadrid.org te asesoramos sobre qué permisos necesitas y nos encargamos de toda la tramitación.
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